Bảy thứ phải xem tận nơi trước khi đặt cọc một lô đất

Người mua đất ở xa thường quyết định bằng ảnh.

Ảnh chụp lúc nắng đẹp. Flycam bay qua thấy đường rộng thênh thang. Môi giới gửi thêm một bản đồ quy hoạch có tô màu.

Rồi đặt cọc.

Đến lúc ra công chứng mới biết lối vào là đất nhà người ta cho đi nhờ. Hoặc mưa to một trận là lô đất thành ao.

Bảy thứ dưới đây không đứng tại chỗ thì không biết. Lô nào mình cũng xem đủ bảy thứ này, kể cả lô mình đang bán.

1. Lối vào là đường chung hay đường đi nhờ

Đây là chỗ chết người nhiều nhất.

Con đường bạn đi vào lô đất có thể là đường của xã. Cũng có thể là sân nhà một hộ, họ để ngỏ nên ai cũng đi.

Cách kiểm: mở bản đồ địa chính, nhìn xem dải đất làm lối đi đó thuộc thửa số mấy. Nếu nó nằm trong thửa của một hộ dân, bạn đang mua một lô không có đường vào hợp pháp.

Chủ đất nói “đi mấy chục năm nay có ai cấm đâu” không phải là căn cứ. Người ta đổi ý, hoặc bán nhà cho người khác, là bạn ngồi trong đất của mình mà không ra được.

2. Cốt nền so với mặt đường

Đứng ở tim đường nhìn vào lô đất. Đất cao hơn hay thấp hơn.

Thấp hơn nửa mét nghĩa là bạn phải tôn nền. Tôn nền là tiền — tiền đất, tiền vận chuyển, tiền lu lèn, tiền chờ nền lún ổn định.

Thấp hơn một mét trở lên thì tính lại toàn bộ bài toán. Có lô rẻ hơn lô bên cạnh hai trăm triệu, tôn nền xong hết ba trăm.

3. Nước đi đâu khi mưa to

Đi xem đất ngày nắng thì chỗ nào cũng khô.

Nhìn quanh tìm dấu vết: vệt bùn trên tường rào, rác mắc trên hàng cây, mực nước cũ in trên cột điện. Hỏi mấy nhà xung quanh mùa mưa nước lên tới đâu.

Tốt nhất là quay lại xem một lần sau trận mưa lớn. Mất thêm một buổi, nhưng biết được thứ không ai chịu nói.

4. Ranh giới thật so với ranh trên sổ

Cầm sổ ra, đo bằng thước dây. Không tin vào cọc mốc có sẵn.

Đất nông thôn hay lệch. Hàng xóm xây tường lấn vào ba mươi phân, hai chục năm sau thành ranh giới mặc định. Bạn mua xong mới phát hiện thì phải đi kiện, mà kiện thì mất năm mất tháng.

Lệch trên năm mươi phân là phải yêu cầu đo đạc lại trước khi ký.

5. Nhà hàng xóm đang làm gì

Đi một vòng bán kính hai trăm mét.

Xưởng cơ khí, trại chăn nuôi, bãi tập kết vật liệu, nghĩa trang khuất sau rặng cây — những thứ này không hiện trên ảnh flycam nhưng ở rồi mới thấy nặng.

Ngược lại, hàng xóm đang xây nhà kiên cố là tín hiệu tốt. Người ta bỏ tiền tỉ xuống đó nghĩa là người ta tin vào khu này.

6. Điện nước đã tới chân đất chưa

Nhìn cột điện gần nhất cách lô bao xa. Hỏi xem nước máy đã kéo tới đầu ngõ chưa, hay cả xóm còn dùng giếng khoan.

Kéo điện ba pha vào sâu hai trăm mét là một khoản tiền. Khoan giếng và lọc nước cũng là một khoản. Không ai trừ vào giá bán cho bạn đâu.

7. Giá của ba lô liền kề

Đừng so giá với cả khu. So với ba lô sát cạnh.

Hỏi ba nhà xung quanh: lô nhà bác bán bao nhiêu, bán lúc nào, có ai trả giá không. Người dân trong xóm nói thật hơn bất kỳ trang tin nào.

Ba câu trả lời khớp nhau là bạn có mặt bằng giá thật. Lệch nhau quá xa thì tự hỏi vì sao.

Xem xong bảy thứ rồi hãy nói chuyện tiền

Bảy thứ này mất của bạn nửa ngày.

Nửa ngày đó đổi lại việc không phải cãi nhau ba năm về một lối đi rộng một mét hai.

Ai giục bạn cọc trước rồi kiểm sau, người đó không đứng cùng phía với bạn.